[전문가 시각] 부동산 양도시기의 중요성

에너지경제 ekn@ekn.kr 2019.04.15 17:33:52

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이중호 세무법인 리젠 대표세무사


이중호 세무법인 리젠 대표세무사

▲이중호 세무법인 리젠 대표세무사


일반적으로 부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금으로 거래를 완성하는 데는 몇 달이 걸리기 마련이다. 이때 세법상 양도시기를 언제로 볼 지가 문제가 되는데, 그러한 양도시기 때문에 곤혹을 치르는 경우가 종종 있다.

평생을 한눈 팔지 않고 열심히 살아왔다고 자부하는 A씨는 2년 뒤 정년을 앞두게 되었고, 노후를 대비하여 허투루 쓰지 않은 돈을 차곡차곡 모아 조그마한 연립주택을 알아보게 되었다.

결국 그럭저럭 괜찮은 집이 나타났고, 오래 살고 있던 집을 팔고 은행 대출을 끼어 다세대 주택의 한 호에 들어가 살고 나머지는 임대료를 받아 노후 자금을 마련할 계획이었다.

오래 살았던 기존 주택은 1세대 1주택이고 비싼 주택도 아니었으므로 양도소득세는 없을 거라고 생각하고 빠듯하게 자금 계획도 수립했다. 살고 있던 집의 잔금일자를 새로 이사 갈 연립주택 잔금 날짜에 맞춰서 계약도 하고 은행 대출도 알아보다 보니 어느새 잔금일자가 가까워 지고 있었다.

그러던 중 갑자기 은행에서 잔금일자에 대출이 나가려면 등기 접수가 미리 되어 있어야 한다고 연락을 받아서 별 생각없이 이사 들어갈 연립주택에 날짜를 잔금 일자 보다 며칠 일찍 등기를 접수하게 되었고 예정대로 잔금일에는 기존 살던 집 잔금과 은행대출금으로 연립주택 잔금도 무사히 치를 수 있게 되었다.

이제 팔린 집 양도소득세 신고만 하면 되겠다 싶어 주위에 세무사를 찾아가 상담을 받다가 엄청난 충격을 받게 되었다. 다세대주택의 경우 잔금 지급보다 일찍 등기가 되었으므로 등기접수일이 취득일자가 되고, 이렇게 되면 파는 날짜에는 이미 다세대주택을 보유하는 상황이므로 1세대 6주택을 보유하게 되어 양도소득세 뿐만 아니라 중과세율까지 적용을 하여야 한다는 것이다. 세무서에 직접 찾아가서 확인도 하고 다른 세무사들도 찾아가 보기도 하였으나, 결론은 마찬가지였다.

현행세법에서는 양도 및 취득시기가 애매한 상황이 많으므로 그에 대해 명확하게 규정하고 있고, 1세대1주택 및 다주택 중과판정에 대해서는 양도 "시점" 의 보유 상황으로 판단하도록 하고 있으므로 일반적으로 적용되는 세법규정에서는 어찌할 도리가 없다는 것이다.

실무를 접하다 보면 양도시기와 취득시기가 중요한 경우가 많다.

현행 세법상 취득과 양도의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이 기준이 되고, 예외적으로 대금 청산일이 분명하지 않거나, 대금청산 전에 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 된다.

양도소득세는 보유기간 및 보유주택수, 위치에 따라 세금이 달라지게 되는데, 이러한 판단은 취득일 및 양도일을 기준으로 세율적용, 감면, 중과 등을 결정하게 되므로, 취득 및 양도시기가 매우 중요한 의미가 되는 것이다.

예를 들어 1년미만 보유의 경우 50%의 세율로 과세하게 되는데 이때 1년미만 보유했는지 여부는 잔금일자 또는 등기접수일 등에 따른 취득 및 양도시기에 따라 판단한다. 또한, 다주택자에 대해서는 중과세율로 과세하게 되며, 이 경우에도 양도일의 시점 기준으로 다주택자 여부를 판단하게 되는 것이다.

이에 따라 다주택자의 경우에도 양도시점의 상황을 따지게 되므로, 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 세금이 달라지게 되어 어떤 주택을 최종적으로 남는 1주택으로 할 것인가에 대한 선택도 매우 중요하다.

과거 부동산 침체기를 거치면서 미분양 등이 문제가 되어 일정기간 동안 취득하는 미분양 물건에 대한 취득에 대해 5년간 발생되는 양도소득세를 면제하고 주택수 계산에서 제외하는 규정을 두기도 하였고, 근래의 부동산 경기가 과열되는 시기에는 특정 시점 이 후 양도하는 물건에 대해서는 세율과 보유기간 등을 다르게 규정하게 되다보니 취득시기와 양도시기의 판단 문제가 중요한 화두가 되고 있다.

현행 양도소득세는 정책적인 목적으로 인한 잦은 세법 개정으로 취득 및 양도시기에 따라 각종 감면 중과가 너저분하게 규정되어 있어서 도저히 현재 시행되는 조문 만으로는 정확히 판단을 할 수가 없는 구조이다.

정책적인 부분이야 법을 만드는 사람들의 몫이라고 하더라도 국민들의 입장에서는 점점 복잡해지는 세법을 어떻게 이해하고 합리적인 의사결정을 할지가 풀리지 않는 숙제로 남게되는 것이다.

이러한 때 일 수록 취득시기 및 양도시기를 따져보고 그 시기에 적용되는 세법을 정확히 판단하여 중과, 감면 등을 더욱 주의 깊게 살펴보아야 할 것이다.





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